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阿斯特家族 纽约地主浮沉记

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  老阿斯特因垄断北美和英国间的皮毛贸易而致富,但他富甲全美则得益于地产投资。他在19世纪初期即看好纽约前景,大量买入曼哈顿的土地并耐心持有,因而被称为“纽约的地主”。老阿斯特不仅开创了美国家族信托的先河,还为后代设计了地租收入的盈利模式,并对后人出售、赠与土地和房产等行为做了诸多限制。然而,随着他的后代遗忘祖训,变卖土地,财富外流,阿斯特家族令人唏嘘地走向了没落。

  

  王翔 杨颿/文

  

  阿斯特家族的创始人约翰·雅各布·阿斯特一世(John Jacob Astor,后称“老阿斯特”),是第一个设立家族信托的美国富豪,他通过贸易和地产成为了当时全世界最富有的人,因此被称为“纽约的地主”。其家族被称为美国第一个贵族,他们长期处于美国上层社交圈的中心,后起之秀如范德比尔特家族等一度需要获得他们的同意和邀请才能加入这个圈子。

1912年,时年47岁的阿斯特四世(右)作为当时的世界首富登上了泰坦地尼克号,结果,正值黄金年龄的他还没来得及安排好身后的一切,便和泰坦尼克号一同沉入了海底。

  

  “纽约的地主”

  

  约翰·雅各布·阿斯特一世是美国和英国的著名家族—阿斯特家族的创始人。老阿斯特是德裔美籍人,他1784年移民美国并开始从事皮毛贸易,到19世纪初期,他由于勤奋、远见以及运气一度垄断了当时美国、加拿大和英国之间的皮毛贸易并成为富豪。老阿斯特的生意触角甚至延伸到当时的清朝,据说他通过广州十三行的大商人伍秉鉴的关系,在中国和欧洲之间从事了大量正规贸易,并参与了走私鸦片的非法贸易,但他不久便退出了鸦片贸易。

老阿斯特通过贸易和地产成为了当时全世界最富有的人,被称为“纽约的地主”

  

  贸易并没有让老阿斯特成为当时全美乃至全世界的首富,那个时代通过贸易赚到大钱的人有很多,让老阿斯特超越众人并富甲全美的是他晚期唯一从事的地产业。贸易虽然赚钱,但老阿斯特从未忘记贸易盈利的风险和不可持续性,他内心深处明白自己一定要分散收入的来源。

  

  老阿斯特在移民美国5年后买入了他人生的第一块地产(在纽约伊丽莎白街上),之后便一发不可收拾,他用做贸易赚来的钱买入大量土地,其中比较著名的是他从私人朋友、当时的美国副总统亚伦·伯尔手中买入的大量曼哈顿的土地。数据显示,1800-1820年这21年间,他在买地上花了72万美元。他的这一举动在很多外人看来是非常愚蠢的,因为当时纽约的总人口不到10万,老阿斯特买入的地基本都是无人居住的农田,他自己也不知道拿这些地来做什么,但他认为未来纽约会有比较大的发展前景,所以也就一直“愚蠢”地持有着大量的土地,虽然其他很多人也看到了纽约的前景,但很少有人能像老阿斯特这样不为其他快钱的诱惑所动,耐心地持有这些荒地。

  

  老阿斯特1834年将他的贸易产业卖给了别人,自己专心地做起了地主。老阿斯特从事地产的模式比较简单,他将土地分成一块块长租给别人开发,自己收取租金。在1848年老阿斯特去世时,他共持有470个租约,外加很多未使用的土地,这些租约一年的租金是20万美元—1848年的20万美元是不小的数字,1867年美国从俄罗斯手中买下阿拉斯加花了760万美元,老阿斯特只要在1848-1867年的20年间维持每年20万美元的租金收入,1867年时他就可以买下半个阿拉斯加。老阿斯特去世时被人称为“纽约的地主”,这个地主生前的遗憾是当年因为犹豫而没有买下整个曼哈顿上城区。

  

  理想的继承人

  

  老阿斯特去世时留下了2000万美元的资产,其中大部分是曼哈顿的房产和土地,如今已很难计算当时他到底买了多少土地,但几百英亩肯定是有的,按曼哈顿如今的地价来算,老阿斯特留下的这些土地价值将轻松超过百亿美元。如果这笔钱当时全部换成黄金,2011年时将价值12亿美元,但这远远不及老阿斯特留下的地段极佳的土地增值显著,况且持有黄金是不能带来收入的。老阿斯特一生善于规划并富有远见,这不仅体现在他的地产事业上,也体现在他对身后财富传承的规划上。

  

  在继承人问题上,老阿斯特既是不幸的,又是幸运的:不幸的是四个儿子两个早亡,长子又是精神病人,幸运的是他所剩的唯一健康的儿子—威廉·巴克豪斯·阿斯特(后称小阿斯特)是一个理想的继承人(附图)。

  

  

  与大众心中理想的继承人有所不同的是,小阿斯特没有旺盛的精力,也没有很大的野心,老阿斯特卖掉贸易产业的一个原因就是小阿斯特不愿意接手。小阿斯特所拥有的是不为外界所动的惊人的耐心,以小阿斯特继承的遗产数量和性质来说,只要有一点点的才华和精力就有可能将他带入挥霍家产的境地,因为做地主是极其平淡乏味的,如果想做点其他事业就可能需要将土地卖掉,而当时卖土地的行为将在未来被证明是极其愚蠢的。老阿斯特很了解他的儿子,“威廉不会赚到钱,但他会保住他所拥有的”,对于老阿斯特来说,这正是他所希望看到的身后情景。

  

  设立美国首个家族信托

  

  对于身后的财富传承,老阿斯特做了很多思考和准备。

  

  首先是婚姻,小阿斯特的婚姻是父亲包办的,对于生在那个年代和那样家庭的小阿斯特来说,自由婚姻是不用想了。他的父亲为他找了当时美国纽约州的参议员、将军阿姆斯特朗的女儿做妻子,这一政商联姻包含了双方冷血的形势互判,阿姆斯特朗当然非常愿意有一个有钱的女婿,而老阿斯特却不太愿意给媳妇的家族贡献过多的财富以换取政治资本,所以他为这场婚姻设置了一个未来成为阿斯特家族传统的条约。这个条约很简单,就是嫁入阿斯特家族的媳妇要放弃丈夫的遗产分配权,但能相应得到一笔固定的金钱。加上阿斯特家族的主要财富是不传女儿的,这将保证家族财富尽可能多地保留在家族成员手中。老阿斯特的这种做法虽说不近人情,但在财富传承上却很有效,日后家族中一个主要成员没有遵守这一传统,也确实造成了家族财富的散落。

  

  之后,老阿斯特为他的子孙们设立了信托,他被历史学家认为是开创美国设立家族信托先河的人。他将大部分财富(1500万美元)留给了小阿斯特,但其中的一半,小阿斯特并没有直接控制权,而是以信托的形式存在,并由一个6人组成的委员会控制,这一部分财富将在小阿斯特去世后自动留给老阿斯特的孙子辈成员。同时,他还对出售、赠与土地和房产等行为做了诸多限制,他希望后代不要因为一时头脑发热而卖掉祖传的土地。

  

  最后,他还在遗嘱中为后代立下了财富传承的原则,这一原则可以概括为:集中传承,传男不传女,传内不传外。具体到细则上,他在遗嘱中规定:

  

  ●他的女儿只能自由支配她们继承的财产所产生的现金;

  

  ●女儿继承的财产在任何情况下都不能卖出;

  

  ●他的女儿去世后,其中一半的财产要留给小阿斯特也就是家族主要继承人的后代;

  

  ●所有继承他财产的家族成员,在任何情况下都不能把财产给予其他外人,如果某成员去世了,他的财产归他的后代,如果他没有后代,必须要留给家族其他分支的成员。

  

  虽然遗嘱在法律效力以及对后代的行为规范上能起到的作用有限,但老阿斯特还是将自己对财富传承的思考以祖训的形式留给了后代。

  

  遗忘祖训的代价

  

  老阿斯特的规划和运气,让阿斯特家族在他去世后的60年中稳稳地主导着美国上层社会,小阿斯特不负所望,安安稳稳地做着无聊的地主,阿斯特家族的财富也不断地增长着。阿斯特家族走到第四代时分为了两支,其中一支留在了美国,另一支移居英国。美国这一支的主要成员是约翰·雅各布·阿斯特四世,他是这一分支的主要继承人,也是这一代中最有名的一个,不过让他闻名于世的是他非常不幸地遭遇了一个让全世界震惊的事件。

  

  1912年,时年47岁的阿斯特四世作为当时的世界首富登上了泰坦尼克号,后来的结果众所周知,阿斯特四世不幸遇难。失去阿斯特四世对家族来说是一个巨大的损失,作为父亲唯一的儿子,他继承了价值7200万美元财产中的主要部分,他的姐夫是罗斯福总统同父异母的兄弟,正值黄金年龄的他还没来得及安排好身后的一切,便和泰坦尼克号一同沉入了海底。

  

  阿斯特四世的大儿子文森特按照家族传统继承了他8500万美元财产中的6300万,财富的传承看似顺利完成,但当时只有20岁的文森特还未完全成熟,况且文森特有一个不幸的童年,比如他的继母会在公众面前羞辱他。继承了巨额遗产后的他一方面为了证明自己,一方面想让家族摆脱地主的不良名声,加上一些其他的因素(税收增加、地产市场不景气),他逐渐卖掉了总共价值4000万美元的土地,例如位于时代中心的一块地卖了237万美元,帝国大厦的土地卖了756万美元。后来的事实证明,他远没有他的曾曾祖父那样的能力来为家族创造财富,他的事业并不是很成功,他将老阿斯特留给后代的祖训忘了,“除非是为了增加其他地产的价值,否则不要卖掉你手中的地产”,遗忘这个明智而又经得起时间考验的祖训所付出的代价是惨痛的。

  

  阿斯特家族家底雄厚,如果文森特没有做出另外一个违反家族传统的决定,他的这一家族分支还不至于没落得如此之快,他做的这个决定是将遗产全部留给他的第三任妻子布鲁克·阿斯特,并任其自由处置所有的财产。有理由相信,他将财产留给布鲁克是希望她继续从事他的慈善事业,他被外界称为阿斯特家族中最有社会良知的成员,布鲁克在文森特1959年去世后的40多年中总共捐出了2亿美元的资产。

  

  如果没有大量出售纽约优质地段的地产,没有因为要做慈善而出售所剩资产,今天阿斯特家族所持有的纽约土地的价值将令人难以想象。我们或者可以问,如果阿斯特家族不卖出来那么多地的话,还会不会有纽约的今天?老阿斯特当年对家族后代苦口婆心的教导,到家族第四代时已逐渐被淡忘,阿斯特家族的英国分支也因为同样的原因而逐渐走向衰落。

  

  其英国分支始于家族第四代成员威廉·华尔道夫·阿斯特,不过也正是从他这里,阿斯特家族逐渐走向了没落。他是一个追求奢侈生活的人,在英国买了很多住所,包括几个著名的城堡,然后大肆举办各种宴会,他还卖掉了曾祖父留给家族的曼哈顿地产来支持自己奢靡的生活。虽然他获得了世袭子爵的封号,但也挥霍了祖上流传下来的宝贵财产。他在身前就为两个儿子设立了信托来避免过高的税收,不过他留给后代的财产已大为减少。但瘦死的骆驼比马大在这一分支上得到了体现,威廉的后代现在仍然维持着英国贵族的地位,并在当地商界以及政坛获取了一定的成就,这一家族的第五代到今天的第七代都是英国上议院议员,第七代成员威廉·阿斯特的继女萨曼莎如今是英国首相卡梅隆的妻子。

  

  阿斯特家族的传承启示

  

  1、独特的模式:“收入+规范”

  

  老阿斯特在为后代考虑时可谓殚精竭虑,首先他为后代创造了极佳的盈利模式—地租收入,而且随着经济的发展,地租容易产生越来越大的稳定现金流。同时他开创了美国家族信托的先河,任用委员会控制家族信托,并设立了限制卖地和集中传承等措施用以规范后代的行为。信托克服了遗嘱的诸多限制,能更好地通过行为规范和设定转移原则来保护家产。老阿斯特的深谋远虑极为罕见。

  

  2、守家难得耐寂寞

  

  不过,阿斯特家族的没落也令人唏嘘,财富外流、后代靠变卖土地来从事其他行业,这些老阿斯特明确禁止的行为还是发生了。对绝大多数大家族来说,后代由于阅历、欲望方面的原因,超越第一代的可能性非常小,所以应该看清自我,耐住寂寞,守好江山。很多人会觉得先人的话落伍和不合时宜,但往往这些话却非常有智慧,所以,“莫忘祖训”应是财富传承中极其重要的一个原则。

  

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